紅網長沙9月30日訊(記者 朱湘平 岳瑾 見習記者 張添)今年以來,對於央行“救市”的傳聞一直不絕於耳,而今天傳聞終於變成了現實。今天下午,央行在其官網發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(以下簡稱通知)。根據通知要求,對結清貸款的二套房,貸款可享受首套房政策優惠;購買第三套以及以上住房可以使用貸款;首套房利率最低可7折。針對此次央行鬆綁房貸的新政落地,湖南多家銀行資深房貸專家分析,在“央媽”發令之下,湖南首套房貸款重回央行基準利率為大概率事件。
  專家分析:新政5大亮點
  
  針對央行此次新政,民生證券首席宏觀研究員管清友分析認為,此次央行銀監會發文支持住房金融服務具有五大亮點。
  第一,之前提示的“認房不認貸”如期兌現,購房者首付資金要求下降,改善型需求短期或集中釋放,一線城市、核心地段需求將明顯回暖。
  第二,重申利率7折下限意義不大,目前銀行基本對房貸實行基準利率,自由定價體系下,房貸利率觸及下限的可能性不大。
  第三,亮點在於MBS和專向金融債。銀行綜合負債成本高,做按揭貸款意願不足。通過發行長期限專向金融債和MBS,可以緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本,增加銀行按揭貸款配置動力,房貸利率或逐步從高點回落。
  第四,當前政策取向是修正此前過緊政策,不宜理解為全面寬鬆,未來定向穩增長仍是主基調,經濟下行風險緩解,四季度債市風險加大。
  第五,中央房地產調控思路愈發明確:不能工具化(遏制投機需求),但也不能妖魔化(堅定支持合理需求),由市場決定,分層分城施策。
  業內:湖南首套房貸重回基準為大概率事件
  
  “目前,分行還沒有收到該政策的具體執行通知。由於馬上面臨國慶長假,該政策落地應該還有一段時間差。分行具體如何執行還需要等待總行的通知。”今天,建行湖南省分行、光大銀行長沙分行等多家銀行房貸負責人在接受記者電話採訪時表示,目前該新政還尚未落地湖南,湖南市場,大多數銀行的首套房貸款仍為基準利率上浮5%-10%。
  “根據央行通知,未來,銀行首套房貸款重回央行基準利率是大概率事件。但是,首套房貸款利率低至7折的可能性很小。”對於此次央行房貸新政對湖南市場的影響,建設銀行湖南省分行住房與金融與個人信貸部負責人譚希平如此分析。
  “目前,銀行發行的大多數理財產品年利率為5%左右。根據央行公佈的人民幣貸款基準利率,5年期以上的貸款年利率為6.55%,如果首套房貸款利率執行7折優惠,這相當於貸款利率僅4.585%。這意味存貸倒掛,銀行將面臨虧本。在盈利壓力下,銀行是不會願意做這樣的買賣。”光大銀行長沙分行資深房貸專家分析指出。
  央行出手救市,湖南房地產圈迎來狂歡
  
  政策的出台在湖南房地產圈裡馬上炸開了鍋,主流觀點認為這是這是極大利好。
  “信貸一直是業內人士以及普通購房者判斷市場的最重要指標和最關鍵信號,所以這一信號的釋放意義巨大。”湖南省房地產開發協會首席經濟學家王義高認為,在房地產市場景氣情緒逐漸蔓延背景下,目前大多數房地產限購城市都已或明或暗地放鬆了限購措施,此次央行出台的新政,意味著限購、限貸鬆綁已全面放開。而在今年第三季度即將結束時發佈這個消息也是有其深意的。
  究其原因,王義高認為,一是房地產是支柱產業,支柱產業的地位需要繼續維繫;二是沒有土地財政難以保民生工程。今年以來,土地財政大規模下滑,其收入遠遠低於去年同期水平,土地財政的存在使得各地在樓市降溫的情況下,救市的政策出台愈加頻繁,力度越來越大。三是,按照今年中央兩會精神以及去年召開的經濟工作會議要求,即5年內城市化率達到63%左右,如果房地產市場出現大幅度下滑,這顯然對於推進城市化進程是不利的。
  對於今年僅剩的3個月,央行和銀監會的及時鬆綁樓市、鬆綁限貸,不僅能保證房地產市場的基本穩定和發展,還將對市場有信心提振的作用,如果再出現1-2次定向或者全面降準,樓市或將很快反彈。
  該政策的發佈對於普通市民最大意義是什麼?王義高認為,樓市利好,從一個方面來說保證了老百姓資產的保值增值,不會因資產原因導致諸多社會化問題出現。此外,對於許多購房者而言,會因政策的利好而對樓市重拾信心,貸款的便利,或將刺激一大波剛需釋放,使真正需要購房的普通老百姓獲得利好。
  相關鏈接:
  《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》
  
  為進一步改進對保障性安居工程建設的金融服務,繼續支持居民家庭合理的住房消費,促進房地產市場持續健康發展,現就有關事項通知如下:
  一、加大對保障性安居工程建設的金融支持
  鼓勵銀行業金融機構按照風險可控、財務可持續的原則,積極支持符合信貸條件的棚戶區改造和保障房建設項目。對公共租賃住房和棚戶區改造的貸款期限可延長至不超過25年。進一步發揮開發性金融對棚戶區改造支持作用;對地方政府統籌規劃棚戶區改造安置房、公共租賃住房和普通商品房建設的安排,納入開發性金融支持範圍,提高資金使用效率。
  二、積極支持居民家庭合理的住房貸款需求
  對於貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍,具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。在已取消或未實施“限購”措施的城市,對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房,銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃,向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。
  銀行業金融機構要縮短放貸審批周期,合理確定貸款利率,優先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。
  三、增強金融機構個人住房貸款投放能力
  鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金,專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
  四、繼續支持房地產開發企業的合理融資需求
  銀行業金融機構在防範風險的前提下,合理配置信貸資源,支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房,積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道,支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。積極穩妥開展房地產投資信托基金(REITs)試點。
  人民銀行、銀監會各級派出機構要針對轄區內不同城市情況和當地政府對房地產市場的調控要求,支持當地銀行業金融機構把握好各類住房信貸政策的尺度,促進當地房地產市場持續健康發展。
  請人民銀行上海總部,各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行,各省(自治區、直轄市)銀監局將本通知聯合轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社、外資銀行及村鎮銀行。
  中國人民銀行 銀監會
  2014年9月29日  (原標題:央行鬆綁房貸 湖南首套房貸重回基準為大概率事件)
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